Louer une passoire dans le 8e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Dans le 8e, deux règles se cumulent pour les passoires (24,2 % du parc diagnostiqué). L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer ou de recevoir un complément de loyer, et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034.
La rénovation, elle, est contrainte par les abords de Monuments Historiques.
L'encadrement des loyers dans le 8e
Le 8e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019. Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé par arrêté préfectoral selon le secteur géographique (le 8e relève surtout du secteur 2, le quartier de l'Europe du secteur 3), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Ce sont parmi les plafonds les plus élevés de Paris, mais ils restent contraignants et se vérifient au cas par cas sur le simulateur officiel.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement à près d'un quart de passoires, cette règle touche de nombreux biens, y compris des appartements de grand standing.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Rénover une passoire en abords de Monuments Historiques
C'est la difficulté du 8e : sortir une passoire du classement F-G tout en respectant les abords de Monuments Historiques, omniprésents (Madeleine, Concorde, Élysée, parc Monceau, Champs-Élysées). L'isolation par l'extérieur est généralement exclue ; on agit par l'intérieur (doublage respectueux, fenêtres adaptées, ventilation, chauffage), avec l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
Un audit énergétique aide à concevoir un programme compatible. Voir Parc Monceau et hôtels particuliers.
Vendre plutôt que rénover ?
Sur un marché de 10 000 à 15 500 €/m² selon le quartier, une passoire se vend encore, mais avec une décote et, en monopropriété, un audit énergétique obligatoire. Comparer le coût d'une rénovation contrainte au manque à gagner locatif est la bonne grille.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 8e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le 8e compte près d'un quart de passoires dans son grand Haussmannien.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 8e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.