Louer une passoire dans le 6e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Le 6e a le plus fort taux de passoires de Paris (26,3 %). Deux règles s'y cumulent : l'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer, et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034.
Beaucoup de biens anciens et prestigieux sont concernés, et leur rénovation est contrainte par le patrimoine.
L'encadrement des loyers dans le 6e
Le 6e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019. Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé par arrêté préfectoral selon le quartier (Monnaie, Odéon, Notre-Dame-des-Champs, Saint-Germain-des-Prés), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Ce sont parmi les plafonds les plus élevés de Paris, mais ils restent contraignants : ils se vérifient au cas par cas sur le simulateur officiel.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement où plus d'un quart des logements sont des passoires, cette règle touche de nombreux biens, y compris des appartements de grand standing.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Rénover une passoire sous abords MH
C'est la difficulté du 6e : sortir une passoire du classement F-G tout en respectant les abords de Monuments Historiques. L'isolation par l'extérieur est exclue ; on agit par l'intérieur (doublage respectueux, fenêtres patrimoniales, ventilation, chauffage), avec l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
Un audit énergétique aide à concevoir un programme compatible. Voir Saint-Germain-des-Prés.
Vendre plutôt que rénover ?
Sur le marché le plus cher de Paris (jusqu'à 38 000 €/m² place Saint-Germain), une passoire se vend encore, mais avec une décote et, en monopropriété, un audit énergétique obligatoire. Comparer le coût d'une rénovation contrainte au manque à gagner locatif est la bonne grille.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 6e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le 6e a le plus fort taux de passoires de Paris (26,3 %).
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 6e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.