Louer une passoire dans le 7e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Dans le 7e, deux règles se cumulent pour les passoires (24,7 % du parc diagnostiqué). L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer ou de recevoir un complément de loyer, et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034.
La rénovation, elle, est contrainte par le secteur sauvegardé.
L'encadrement des loyers dans le 7e
Le 7e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019. Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé par arrêté préfectoral selon le quartier (Saint-Thomas-d'Aquin, Invalides, École-Militaire, Gros-Caillou), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Ce sont parmi les plafonds les plus élevés de Paris (jusqu'à environ 40 €/m² pour un meublé récent), mais ils restent contraignants et se vérifient au cas par cas sur le simulateur officiel.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement à près d'un quart de passoires, cette règle touche de nombreux biens, y compris des appartements de grand standing.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Rénover une passoire en secteur sauvegardé
C'est la difficulté propre au 7e : sortir une passoire du classement F-G tout en respectant le secteur sauvegardé. L'isolation par l'extérieur est interdite ; on agit par l'intérieur (doublage respectueux, fenêtres patrimoniales, ventilation, chauffage), avec l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France.
Un audit énergétique aide à concevoir un programme compatible. Voir le secteur sauvegardé du faubourg Saint-Germain.
Vendre plutôt que rénover ?
Sur l'un des marchés les plus chers de Paris (jusqu'à 24 500 €/m²), une passoire se vend encore, mais avec une décote et, en monopropriété, un audit énergétique obligatoire. Comparer le coût d'une rénovation contrainte au manque à gagner locatif est la bonne grille.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 7e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le 7e compte près d'un quart de passoires dans son bâti classique.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 7e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.