Louer une passoire dans le 11e : DPE et encadrement des loyers

L'encadrement des loyers parisien, en clair

Paris encadre les loyers depuis le 1er juillet 2019 : chaque bien se voit attribuer un loyer de référence et un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixés chaque année par arrêté préfectoral selon le secteur géographique, l'époque de construction, le type (meublé ou non) et le nombre de pièces. Dans le 11e, le loyer médian de référence s'établit autour de 26 €/m² (données 2025).

Au-delà du plafond, seul un complément de loyer, justifié par des caractéristiques exceptionnelles et strictement encadré, est admis.

Le couperet DPE : F et G bloqués

C'est là que le DPE rejoint l'encadrement. Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement du bail, ni entre deux locataires.

Dans un arrondissement où près de 19 % des logements sont des passoires et où 59 % des habitants sont locataires, l'impact est massif : la performance énergétique fixe, de fait, le loyer plafond.

Le calendrier d'interdiction de louer

Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :

• Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
• À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
• À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
• Un bail en cours peut se poursuivre, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.

Que faire avant de louer dans le 11e

Commencez par un DPE à jour. Si le logement fait moins de 40 m², vérifiez d'abord l'effet de la réforme des petites surfaces : beaucoup de studios du 11e ont gagné une à deux classes depuis juillet 2024, parfois assez pour sortir de l'interdiction (voir le DPE des petites surfaces).

Si le bien reste F ou G, une rénovation ciblée s'impose : isolation des combles et des murs par l'intérieur, double vitrage, et remplacement des convecteurs électriques par un chauffage plus performant.

Vendre plutôt que rénover ?

Certains propriétaires de passoires choisissent de vendre. Dans le 11e, marché tendu et recherché, une passoire se vend encore, mais avec une décote et, en monopropriété, un audit énergétique obligatoire.

Comparer le coût d'une rénovation au manque à gagner locatif (et à la décote à la revente) est la bonne grille de décision. Voir les diagnostics pour vendre et les classes du DPE dans le 11e.