Mouzaïa, gypse et anciennes carrières dans le 19e
Mis à jour : juin 2026
En bref
Le quartier de la Mouzaïa, avec ses quelque 250 petites maisons basses bordant des allées privées, doit son visage au sous-sol : d'anciennes carrières de gypse, trop fragiles pour porter des immeubles lourds, ont imposé une construction légère. Ce gypse, soluble dans l'eau, est aussi le principal risque du 19e (mouvement de terrain), suivi par l'Inspection Générale des Carrières et mentionné à l'état des risques.
La Mouzaïa, un village sur le gypse
À deux pas du parc des Buttes-Chaumont, le quartier de la Mouzaïa aligne, le long de ruelles fleuries et d'allées privées dites « villas », environ 250 petites maisons d'un étage, bâties entre 1880 et 1920. Leur existence tient au sous-sol : on extrayait là le gypse des anciennes « carrières d'Amérique ».
Le terrain, creusé de galeries, ne pouvait pas supporter d'immeubles lourds : on n'a donc pu y construire que des maisons légères et basses. C'est l'un des rares îlots de maisons d'un arrondissement à 96 % d'appartements.
Le DPE des petites maisons
Ces maisons anciennes ont un profil énergétique particulier, très différent des tours voisines : murs minces, simple vitrage d'origine, combles peu isolés, parfois un petit chauffage individuel. Elles se classent souvent en D ou E, voire en passoire.
Mais, contrairement aux appartements, une maison individuelle offre plus de leviers de rénovation (toiture, murs, fenêtres, chauffage), à condition de respecter le caractère du site, protégé. Pour le tarif d'un DPE de maison, voir le prix d'un DPE.
Le gypse, principal risque du 19e
Le gypse a une particularité : il est soluble dans l'eau. Au contact d'infiltrations, il se dissout lentement et peut créer des cavités souterraines, à l'origine d'affaissements. Tout le nord-est parisien (10e, 18e, 19e, 20e) est concerné, sur environ 65 hectares sous-minés.
Le parc des Buttes-Chaumont lui-même est une ancienne carrière, réaménagée en 1867. C'est le principal risque naturel du 19e, sans rapport avec une inondation (l'arrondissement ne borde pas la Seine).
L'IGC et l'état des risques
La Ville de Paris dispose d'un service dédié, l'Inspection Générale des Carrières (IGC), qui surveille les anciennes carrières et la dissolution du gypse. Des arrêtés inter-préfectoraux (1966, 1977, 1991) délimitent les périmètres concernés.
Dans ces zones, toute construction ou travaux affectant les fondations requiert des sondages et la consultation de l'IGC, et le risque est mentionné à l'état des risques (ERP) remis à l'acheteur ou au locataire. Voir les diagnostics pour vendre.
Faut-il s'inquiéter avant d'acheter ?
Ce risque est connu, cartographié et encadré de longue date : il ne doit pas effrayer, mais inciter à la vigilance. Avant d'acheter une maison de la Mouzaïa ou d'envisager une extension, demandez l'état des risques à jour et, le cas échéant, renseignez-vous auprès de l'IGC.
Pour la vente, ce point s'intègre simplement au dossier de diagnostics, aux côtés du DPE et du termites.
Questions fréquentes
Pourquoi les maisons de la Mouzaïa sont-elles basses ?
Parce que le sous-sol, creusé d'anciennes carrières de gypse, ne pouvait pas porter d'immeubles lourds : on n'a pu y construire que des maisons légères d'un étage, entre 1880 et 1920.
Une maison de la Mouzaïa est-elle bien classée au DPE ?
Pas toujours : ces maisons anciennes (simple vitrage, murs minces, combles) se classent souvent en D ou E. Mais une maison individuelle offre de bons leviers de rénovation, dans le respect du site protégé.
Le gypse est-il dangereux pour mon logement ?
Le risque de dissolution du gypse est réel mais surveillé par l'IGC. Avant des travaux de fondation, des sondages et une consultation de l'IGC peuvent être requis. L'état des risques le signale.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.