Louer une passoire dans le 3e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Dans le 3e, deux règles se cumulent pour les passoires (21,8 % du parc). L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer, et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034.
La rénovation, elle, est contrainte par le secteur sauvegardé du Marais ; mais la réforme des petites surfaces a sauvé beaucoup de studios.
L'encadrement des loyers dans le 3e
Le 3e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019, reconduit par arrêté préfectoral (en cours jusqu'au 30 juin 2026). Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé selon le quartier (Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives, Sainte-Avoye), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Il se vérifie au cas par cas sur le simulateur officiel.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement très locatif et fait de petites surfaces anciennes, cette règle touche beaucoup de bailleurs.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Rénover une passoire en secteur sauvegardé
C'est la difficulté du haut-Marais : sortir une passoire du classement F-G tout en respectant le secteur sauvegardé. L'isolation par l'extérieur est interdite ; on agit par l'intérieur (doublage respectueux, fenêtres patrimoniales, ventilation, chauffage), avec l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France.
Un audit énergétique aide à concevoir un programme compatible. Voir le haut-Marais et les hôtels particuliers.
La réforme des petites surfaces, une bouffée d'air
Avant de renoncer à louer, vérifiez la classe à jour : l'ancien calcul du DPE surévaluait la consommation des petits logements (surtout l'eau chaude). Depuis le 1er juillet 2024, le calcul a été corrigé, et un studio du Marais peut avoir gagné une ou deux classes et redevenir louable.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 3e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Mais vérifiez la classe à jour : la réforme du DPE des petites surfaces (juillet 2024) a pu faire remonter un studio.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 3e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.