Louer une passoire dans le 13e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Le 13e compte peu de passoires (11 %), mais les règles restent strictes. L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer ou de recevoir un complément de loyer.
Et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034. Les biens concernés se concentrent dans le bâti ancien et certaines tours non rénovées.
L'encadrement des loyers dans le 13e
Le 13e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019. Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé par arrêté préfectoral selon le quartier (Salpêtrière, Gare, Maison-Blanche, Croulebarbe), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Le 13e fait partie des arrondissements aux loyers de référence les plus bas de Paris : dans le secteur Gare, le loyer médian tourne autour de 22 €/m², l'un des plus accessibles de la capitale.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement à 70 % de locataires, cette règle compte, même si elle concerne moins de biens qu'ailleurs (11 % de passoires).
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Où sont les passoires du 13e ?
Elles ne sont pas réparties au hasard. Le bâti ancien d'avant 1946 (faubourg des Gobelins, maisons de la Butte-aux-Cailles) concentre les passoires anciennes, mal isolées.
Certaines tours des années 1970 non encore rénovées restent en E ou F. À l'inverse, Paris Rive Gauche et les immeubles raccordés au chauffage urbain s'en sortent bien.
Avant de louer, vérifiez la classe réelle de votre logement. Voir le DPE selon l'époque.
Rénover ou vendre une passoire du 13e
Pour une passoire ancienne, la rénovation passe par l'isolation par l'intérieur, le remplacement des fenêtres et un chauffage performant. Pour un logement en copropriété (tour ou grand ensemble), les travaux lourds se votent en assemblée générale, souvent dans le cadre d'un plan de rénovation collectif.
Vendre reste possible, avec une décote et, en monopropriété, un audit énergétique obligatoire. Voir les diagnostics pour vendre.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 13e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le 13e compte peu de passoires, mais elles existent dans le bâti ancien et certaines tours.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 13e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.