Louer une passoire dans le 1er : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Dans le 1er, deux règles se cumulent pour les passoires (21 % du parc). L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer, et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034.
La rénovation, elle, est contrainte par les abords de Monuments Historiques et les berges UNESCO.
L'encadrement des loyers dans le 1er
Le 1er est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019, reconduit par arrêté préfectoral (en cours jusqu'au 30 juin 2026). Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé selon le quartier (Saint-Germain-l'Auxerrois, Halles, Palais-Royal, Place-Vendôme), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Ce sont parmi les plafonds les plus élevés de Paris, mais ils restent contraignants et se vérifient au cas par cas sur le simulateur officiel.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement où un cinquième des logements sont des passoires, cette règle touche de nombreux biens, y compris de grand standing.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Rénover une passoire en abords de Monuments Historiques
C'est la difficulté du 1er : sortir une passoire du classement F-G tout en respectant les abords de Monuments Historiques (Louvre, Palais-Royal, Vendôme) et les berges classées UNESCO. L'isolation par l'extérieur est exclue ; on agit par l'intérieur (doublage respectueux, fenêtres patrimoniales, ventilation, chauffage), avec l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
Un audit énergétique aide à concevoir un programme compatible. Voir Louvre, Palais-Royal et Vendôme.
Vérifier avant de renoncer
Pour un studio (le 1er en compte beaucoup), pensez d'abord à la réforme du calcul du DPE des moins de 40 m² (juillet 2024) : elle a pu faire remonter un logement classé limite. Avant de bloquer une location, faites refaire le DPE.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 1er ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le 1er compte un cinquième de passoires dans son bâti classique.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 1er ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.