Louer une passoire dans le 20e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Dans le 20e, deux règles se cumulent pour les passoires. L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer ou de recevoir un complément de loyer.
Et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034. Les biens concernés se concentrent dans le faubourg ancien de Belleville et Ménilmontant.
L'encadrement des loyers dans le 20e
Le 20e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019. Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé par arrêté préfectoral selon le quartier (Belleville, Saint-Fargeau, Père-Lachaise, Charonne), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Le 20e fait partie des arrondissements aux loyers de référence les plus bas de Paris, ce qui rend la marge plus étroite encore pour les bailleurs.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement très locatif (68 % de locataires), cette règle compte, surtout sur le parc ancien de Belleville et Ménilmontant.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Où sont les passoires du 20e ?
Elles ne sont pas réparties au hasard. Le faubourg ancien d'avant 1945 (Belleville, Ménilmontant) et les maisons de village (Charonne, Campagne à Paris) concentrent les passoires anciennes. À l'inverse, les grands ensembles et les programmes récents s'en sortent mieux.
Avant de louer, vérifiez la classe réelle. Voir les classes du DPE.
Rénover ou vendre une passoire du 20e
Pour une passoire ancienne, la rénovation passe par l'isolation par l'intérieur, le remplacement des fenêtres et un chauffage performant. En copropriété, les travaux lourds se votent en assemblée générale ; dans le parc social, ils relèvent du bailleur.
Vendre reste possible, avec une décote et, en monopropriété, un audit énergétique obligatoire. Voir les diagnostics pour vendre.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 20e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le 20e compte des passoires surtout dans le faubourg ancien.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 20e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.