DPE et passages couverts dans le 2e
Mis à jour : juin 2026
En bref
Le 2e abrite la plus forte concentration de passages couverts de Paris : le passage des Panoramas (1799, le plus ancien), la galerie Vivienne (1823, inscrite aux Monuments Historiques), le passage du Grand-Cerf. Au-dessus de ces galeries à verrière, des logements anciens au charme rare, mais à un bâti d'avant 1919 souvent énergivore et soumis aux abords de Monuments Historiques.
La capitale des passages couverts
Nés à la charnière des XVIIIe et XIXe siècles, les passages couverts étaient les premières galeries marchandes de Paris, abritées de la pluie sous des verrières. Le 2e en concentre la plus forte densité : le passage des Panoramas (1799, le plus ancien conservé), la galerie Vivienne (1823, chef-d'œuvre néo-classique inscrit aux Monuments Historiques), le passage du Grand-Cerf, le passage Choiseul.
Ils font le charme et l'identité de l'arrondissement.
Habiter au-dessus d'un passage
Au-dessus des boutiques et des verrières, les étages abritent des logements anciens, souvent de petites surfaces, au cachet unique (poutres, hauteurs, lumière des cours). Mais ce bâti d'avant 1919, aux murs anciens et au simple vitrage, est généralement énergivore : beaucoup de ces logements se classent en D, E, voire F au DPE.
Voir les classes du DPE.
Rénover sous protection patrimoniale
Le 2e n'est pas un secteur sauvegardé, mais la galerie Vivienne, le passage des Panoramas et d'autres édifices y sont inscrits aux Monuments Historiques, ce qui place de nombreux immeubles en abords (périmètre de protection). Les travaux extérieurs (fenêtres, toitures, façades sur passage) y passent par l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
La rénovation énergétique se joue donc par l'intérieur, avec des menuiseries adaptées.
Le DPE d'un logement ancien et mitoyen
Bonne nouvelle : la densité du 2e a un avantage thermique. Un logement très mitoyen (entouré d'autres logements chauffés) perd moins de chaleur qu'un bien isolé, ce qui aide l'étiquette.
Combiné à la réforme des petites surfaces de juillet 2024, cela explique que le 2e ait un taux de passoires (20 %) plus bas que les arrondissements de grand Haussmannien. Voir le prix d'un DPE.
Le bon réflexe
Avant de vendre ou de louer un logement au-dessus d'un passage, faites établir un DPE à jour (et, pour un studio, vérifiez l'effet de la réforme de juillet 2024). Pensez aussi au plomb, quasi systématique sur ce bâti d'avant 1949.
Questions fréquentes
Un logement au-dessus d'un passage couvert est-il bien classé ?
Pas toujours : le bâti d'avant 1919, avec son simple vitrage et son chauffage ancien, se classe souvent en D, E ou F. Mais la forte mitoyenneté limite les déperditions, et la réforme des petites surfaces a aidé les studios.
La galerie Vivienne est-elle protégée ?
Oui : la galerie Vivienne (1823) est inscrite aux Monuments Historiques depuis 1974, comme le passage des Panoramas. Les immeubles en abords sont soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France pour les travaux extérieurs.
Peut-on isoler par l'extérieur dans le 2e ?
Rarement : le bâti ancien et les abords de Monuments Historiques l'excluent le plus souvent. On rénove par l'intérieur, avec des menuiseries adaptées, sous l'avis de l'ABF.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.