Louer une passoire dans le 2e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Dans le 2e, deux règles s'appliquent aux passoires (20 % du parc). L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer, et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034.
Sur un parc de studios anciens, la réforme du DPE des petites surfaces (juillet 2024) a sorti beaucoup de logements de la zone rouge.
L'encadrement des loyers dans le 2e
Le 2e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019, reconduit par arrêté préfectoral (en cours jusqu'au 30 juin 2026). Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé selon le quartier (Gaillon, Vivienne, Mail, Bonne-Nouvelle), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Il se vérifie au cas par cas sur le simulateur officiel.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement très locatif et fait de petites surfaces anciennes, cette règle touche beaucoup de bailleurs.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
La réforme des petites surfaces, une bouffée d'air
C'est un atout pour le 2e : l'ancien calcul du DPE surévaluait la consommation des petits logements (surtout l'eau chaude), classant injustement beaucoup de studios en F ou G. Depuis le 1er juillet 2024, le calcul a été corrigé : un studio au-dessus d'un passage ou dans le Sentier peut avoir gagné une ou deux classes et redevenir louable.
Avant de renoncer à louer, faites refaire le DPE. Voir les classes du DPE.
Rénover un bâti ancien et protégé
Pour une vraie passoire (même après recalcul), la rénovation s'impose, mais le bâti ancien du 2e (immeubles d'avant 1919, parfois en abords de Monuments Historiques) se rénove par l'intérieur : isolation, fenêtres adaptées, ventilation, chauffage. Un audit énergétique aide à planifier.
Voir Sentier, Bourse et lofts.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 2e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Mais vérifiez d'abord la classe à jour : la réforme du DPE des petites surfaces (juillet 2024) a pu faire remonter un studio classé G avant cette date.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 2e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.