Louer une passoire dans le 4e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Dans le 4e, deux règles se cumulent pour les passoires. L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer ou de recevoir un complément de loyer.
Et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034. Avec 23 % de passoires dans le bâti ancien, beaucoup de biens sont concernés, et leur rénovation est encadrée par le secteur sauvegardé.
L'encadrement des loyers dans le 4e
Le 4e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019. Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé par arrêté préfectoral selon le quartier (Saint-Merri, Saint-Gervais, Arsenal, Notre-Dame), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Le 4e relève d'une zone aux loyers élevés ; le plafond exact se vérifie au cas par cas sur le simulateur officiel.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement où le bâti est ancien et les passoires nombreuses (23 %), cette règle pèse, y compris sur des biens prestigieux du Marais ou des îles.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Rénover une passoire sous secteur sauvegardé
C'est la difficulté propre au 4e : sortir une passoire du classement F-G tout en respectant le secteur sauvegardé du Marais. L'isolation par l'extérieur est interdite ; on agit par l'intérieur (doublage respectueux, fenêtres patrimoniales, ventilation, chauffage), avec l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France.
Un audit énergétique aide à concevoir un programme compatible. Voir le secteur sauvegardé du Marais.
Vendre plutôt que rénover ?
Sur un marché à plus de 12 000 €/m² (et jusqu'à 16 600 sur les îles), une passoire se vend encore, mais avec une décote et, en monopropriété, un audit énergétique obligatoire. Comparer le coût d'une rénovation contrainte au manque à gagner locatif est la bonne grille.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 4e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le 4e compte beaucoup de passoires dans son bâti ancien.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 4e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.