Passoire thermique et location à Paris : le guide du bailleur

Le calendrier de la loi Climat et Résilience (état en juillet 2026)

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160) a intégré la performance énergétique dans la définition du logement décent de la loi du 6 juillet 1989. Le calendrier, toujours en vigueur en juillet 2026 en France métropolitaine : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034.

Ce calendrier a fait l'objet de débats. Le Sénat a adopté le 1er avril 2025 une proposition de loi (dite Gacquerre) pour assouplir son application en copropriété, mais elle n'a pas été votée par l'Assemblée nationale. Certaines de ses mesures sont reprises dans un projet de loi logement discuté au Parlement à l'été 2026. Tant que rien n'est promulgué, le calendrier ci-dessus reste le droit applicable : ne bâtissez pas votre stratégie locative sur un assouplissement hypothétique.

« Interdit de location » : ce que cela veut dire vraiment

Concrètement, un logement classé G ne répond plus au critère de décence : vous ne pouvez plus signer de nouveau bail d'habitation en résidence principale (vide ou meublé) depuis le 1er janvier 2025. Selon service-public.fr, l'exigence s'applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date ; la portée exacte sur la reconduction tacite fait encore débat entre juristes, mais mieux vaut raisonner comme si elle s'appliquait.

Pour un bail en cours, pas de panique : il n'est pas annulé et le locataire reste dans les lieux. En revanche, celui-ci peut engager un recours (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989) : demande de mise en conformité, conciliation, puis saisine du juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Il n'existe pas d'amende automatique, mais le risque financier est réel.

S'ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté (ni révision annuelle, ni hausse à la relocation ou au renouvellement).

La situation parisienne : 18 % de passoires et un encadrement des loyers

À Paris, environ 18 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G selon notre agrégat des données ADEME des 20 arrondissements : le détail figure dans les classes du DPE à Paris. En cause, un parc très majoritairement antérieur à 1949 : murs en pierre non isolés, simple vitrage, chauffage collectif dont le remplacement se décide en assemblée générale. Les beaux quartiers ne sont pas épargnés, le bâti haussmannien de prestige comptant parmi les plus énergivores.

La capitale cumule avec l'encadrement des loyers : impossible d'appliquer un complément de loyer à un logement classé F ou G (interdiction issue de la loi Climat et Résilience, en vigueur depuis août 2022), en plus du gel national des loyers.

Bonne nouvelle pour les studios : l'arrêté du 25 mars 2024 a revu les seuils du DPE des logements de 40 m² ou moins, en vigueur depuis le 1er juillet 2024. De nombreuses petites surfaces parisiennes sont ainsi sorties de la catégorie passoire : voir le DPE des petites surfaces à Paris.

Les dérogations réelles (et leurs limites)

Le décret du 18 août 2023 prévoit trois cas où le juge ne peut pas ordonner de travaux de performance énergétique. Premier cas : le logement subit des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (immeuble classé ou inscrit, abords de monuments historiques avec avis de l'architecte des Bâtiments de France, règles du PLU) qui empêchent d'atteindre le niveau requis malgré des travaux compatibles. Deuxième cas, fréquent à Paris : en copropriété, vous avez réalisé les travaux possibles dans vos parties privatives et proposé en assemblée générale les résolutions sur les parties communes, mais elles ont été refusées. Troisième cas : les travaux feraient courir un risque de pathologie au bâti, attesté par un professionnel.

La loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé a ajouté une tolérance quand les travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés, ou bloqués par un litige.

Attention aux limites : ces dérogations vous protègent d'une condamnation à des travaux, mais elles n'effacent ni le gel du loyer ni le caractère non décent du logement. Conservez toutes les preuves : procès-verbaux d'AG, avis de l'ABF, devis et notes techniques.

Bailleur d'une passoire : que faire, dans quel ordre

Étape 1 : fiabilisez votre classe. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ; un DPE opposable récent (méthode 3CL) est le point de départ de toute décision. Pour un logement de 40 m² ou moins diagnostiqué entre 2021 et juin 2024, l'attestation ADEME de nouvelle étiquette est gratuite. Comparez les tarifs sur le prix du DPE à Paris.

Étape 2 : si le logement reste F ou G, faites établir un audit énergétique : il chiffre des scénarios de travaux avec les gains de classe attendus.

Étape 3 : ciblez les travaux au meilleur ratio coût/gain (fenêtres, isolation des murs sur cour, régulation du chauffage, eau chaude). En copropriété, faites inscrire la rénovation à l'ordre du jour de l'AG : le DPE collectif, obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots (loi Climat et Résilience), sert de base de discussion.

Étape 4 : faites refaire le DPE après travaux pour officialiser la nouvelle classe avant de relouer, et mettez à jour le pack location au même moment.

Les aides mobilisables en 2026

MaPrimeRénov' reste le socle : elle est ouverte aux bailleurs (avec engagement de mise en location) et finance les rénovations par geste ou d'ampleur, selon vos revenus et le gain de classes visé. Les barèmes évoluent régulièrement : vérifiez les montants en vigueur sur france-renov.gouv.fr avant de vous engager. L'éco-PTZ (prêt sans intérêts) et les certificats d'économies d'énergie (CEE) peuvent compléter le financement. En copropriété, MaPrimeRénov' Copropriété se demande via le syndic pour les travaux sur parties communes.

À Paris s'ajoute Éco-rénovons Paris+, le dispositif de la Ville : accompagnement gratuit des copropriétés et subventions (audit global, puis travaux selon le gain énergétique), avec inscription via la plateforme CoachCopro. Le dispositif est annoncé jusqu'à fin 2026 : vérifiez les conditions à jour sur paris.fr.

Pour un conseil neutre et gratuit, l'Agence Parisienne du Climat est le guichet France Rénov' de la capitale : ses conseillers aident à monter le plan de financement avant de lancer les travaux.

Vendre plutôt que rénover ?

Si les travaux sont hors de portée (copropriété bloquée, contraintes patrimoniales, budget), la vente reste une sortie parfaitement légale. Point important à Paris : l'audit énergétique réglementaire, obligatoire à la vente des logements F ou G depuis le 1er avril 2023 (étendu aux E depuis le 1er janvier 2025), ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Un appartement en copropriété, soit l'essentiel du parc parisien, n'y est pas soumis : le pack de vente classique suffit.

Côté prix, les études notariales constatent une décote des logements F et G par rapport aux biens comparables mieux classés. Elle est réelle à Paris, mais amortie par la rareté du foncier et l'appétit des acheteurs pour les biens à travaux dans certains quartiers.

L'arbitrage tient en une équation : coût des travaux net d'aides et valeur locative retrouvée d'un côté, décote à la vente de l'autre. Un DPE récent et un audit chiffré vous donnent les deux termes du calcul.