Louer une passoire dans le 18e : DPE et encadrement des loyers
Mis à jour : juin 2026
En bref
Dans le 18e, deux règles se cumulent pour les passoires. L'encadrement des loyers parisien interdit à un logement classé F ou G d'augmenter son loyer ou de recevoir un complément de loyer.
Et le calendrier national interdit la location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034. Avec 20,6 % de passoires, surtout dans la Goutte d'Or, beaucoup de biens sont concernés.
L'encadrement des loyers dans le 18e
Le 18e est soumis à l'encadrement des loyers parisien depuis le 1er juillet 2019. Chaque bien a un loyer de référence majoré (le plafond légal), fixé par arrêté préfectoral selon le quartier (Grandes-Carrières, Clignancourt, Goutte-d'Or, La Chapelle), l'époque de construction, le type et le nombre de pièces.
Le 18e fait partie des arrondissements aux loyers de référence les plus bas de Paris, ce qui rend la marge plus étroite encore pour les bailleurs.
Le couperet DPE : F et G bloqués
Depuis la loi Climat, un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'un complément de loyer, et son loyer ne peut pas être augmenté, ni au renouvellement ni entre deux locataires. Dans un arrondissement très locatif (65 % de locataires) et à 20,6 % de passoires, cette règle pèse lourd, surtout sur le parc ancien de la Goutte d'Or.
Le calendrier d'interdiction de louer
Le calendrier national s'ajoute à l'encadrement :
- Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028 : interdiction des logements classés F.
- À partir de 2034 : interdiction des logements classés E.
- Un bail en cours se poursuit, mais la remise en location d'une passoire devient impossible.
Rénover un logement ancien du 18e
Pour une passoire de la Goutte d'Or ou de Montmartre, la rénovation passe par l'isolation par l'intérieur (les façades, souvent anciennes ou protégées sur la Butte, se prêtent rarement à l'isolation par l'extérieur), le remplacement des fenêtres et un chauffage performant. En copropriété, ces travaux se votent en assemblée générale.
Le parc social, important dans le 18e (18 % de logements HLM), fait l'objet de plans de rénovation par les bailleurs.
Vendre plutôt que rénover ?
Certains propriétaires de passoires choisissent de vendre. Dans le 18e, marché contrasté, une passoire se vend encore (surtout côté Montmartre), mais avec une décote et, en monopropriété, un audit énergétique obligatoire.
Comparer le coût des travaux au manque à gagner locatif est la bonne grille. Voir les diagnostics pour vendre et les classes du DPE.
Questions fréquentes
Un G est-il interdit à la location dans le 18e ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le 18e compte beaucoup de passoires, surtout dans la Goutte d'Or.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement F dans le 18e ?
Non. Sous l'encadrement parisien, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté ni recevoir de complément de loyer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.